Контент

Подготовка аукционной документации
Форма 2. Разработка для Заказчика. Заполнение для участника. Тендерное сопровождение по всей России.

+7 (495) 798-43-96

+7 (903) 798-43-96

+7 (903) 798-43-96

7554030@mail.ru

7554030@mail.ru

Как заключить договор аренды по 44-ФЗ

Аренда по 44-ФЗ — это закупка услуг по временному пользованию жилыми и нежилыми зданиями, транспортом или оборудованием. Правила не отличаются от обычных тендеров, но необходимо учесть ряд особенностей.

Выбираем способ проведения закупки

Заказчики нередко выступают в роли арендатора. Организации арендуют жилые и нежилые помещения, оборудование, транспорт. Как и в случае с остальными закупками, учреждения-арендаторы обязаны проводить заключение таких контрактов официально. Процедура аренды имущества регулируется 44-ФЗ, как и любые другие госзакупки.

Заказы проводят и в виде конкурентных закупок в электронной форме, и через взаимодействие с единственным поставщиком. Заключайте договоры аренды по результатам таких процедур:

1. У единственного поставщика (госзакупки малого объема). Если заказ проводится по п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, аренда станет основной для заключения соглашения. Главное — соблюдать лимиты по закупкам малого объема. В разъяснениях по аренде п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ от Минфина от 19.08.2020 №24-05-07/72712, от 14.05.2020 №24-05-07/39055 указано, что заказчики вправе закупать услуги по аренде таких объектов: нежилого здания, нежилого строения, нежилого сооружения, нежилого помещения, земельного участка, жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.

2. Электронный аукцион. Ограничений для проведения этой процедуры не предусмотрено.

3. Конкурс в электронной форме. Проводится, если предмет заказа не входит в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).

4. Электронный запрос котировок. Допускается, если начальная (максимальная) цена контракта не превышает 3 000 000 рублей (п. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).

5. Запрос предложений в электронной форме. Проводится в случае одностороннего отказа организации-заказчика от исполнения контракта или по результатам несостоявшихся электронных процедур — аукциона или конкурса (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).

Для заключения договора аренды действуют правила, идентичные иным госзаказам. Любая закупка планируется. Для многих организаций актуальна аренда жилых помещений по 44-ФЗ, поэтому напоминаем, что при планировании на следующий, 2022, год надлежит составлять план-график и включать в него все планируемые заказы.

Составление плановой документации подразумевает предварительный расчет по каждому заказу. Для арендных соглашений расчет стоимости аренды 44-ФЗ ведется по особым правилам: если затрудняетесь в определении объема приобретаемых услуг, то рассчитывайте не НМЦК, а начальную сумму цен единиц заказа и максимальное значение цены контракта. В таких случаях требуется обосновывать начальную цену каждой единицы услуги (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).

Заключаем договор с единственным поставщиком

Закупка у единственного поставщика (малого объема) — один из наиболее удобных и быстрых способов заключения арендного соглашения. Но в отношении этого вида госзаказа действует ряд ограничений. Определим, по какому пункту 44-ФЗ аренда помещения осуществляется у единственного поставщика:

1 Этим способом закупается аренда недвижимого имущества, 44-ФЗ регулирует это в п. 32 ч. 1 ст. 93 . Заказчики нанимают нежилые помещения, здания, сооружения, земельные участки и жилые помещения за границей, если работают в иностранном государстве.

2 Другой вариант — заключение соглашения по п. 4 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ. В этом случае установлен лимит — цена контракта не превышает 600 000 рублей. Этим способом приобретается аренда движимого имущества (транспорт, оборудование, приборы).

 3 Для особых заказчиков (учреждения культуры, отдыха, образовательные организации и проч.)

установлен ценовой лимит на заключение арендных соглашений с единственным поставщиком в 600 000 рублей по п. 5 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

 

Каждый заказ (неважно, конкурентный или закупка малого объема) отражается в плане-графике. Рассчитанная аренда нежилых помещений по 44-ФЗ не исключение — сведения о соглашении необходимо включить в плановую документацию. Извещение для таких госзакупок составлять нет необходимости. Расчет и обоснование цены включаются в текст договора отдельным блоком. Дополнительно заказчик готовит обоснование невозможности заключения договора иным способом.

 

 

obosnovanie-arendy-u-ed-postavshhika

 

Установленный порядок заключения контрактов по аренде движимого и недвижимого имущества по 44-ФЗ предусматривает обязательное включение условия, которое регламентирует возмещение арендодателю издержек на оплату коммунальных услуг. Если стороны не включат требование о компенсации коммунальных затрат в основной договор, им придется подписать дополнительное соглашение (п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ).

Расходы на коммуналку изначально включаются в цену первоначального арендного соглашения. Вот как вписывают условие о возмещении затрат: «Помимо арендной платы, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций».

Заключенный контракт на аренду недвижимости сроком на один год и более подлежит регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Проводим электронный аукцион

Порядок проведения электронного аукциона един для всех заказов. В аукционной форме закупается и аренда оборудования (44-ФЗ, ст. 59). Заключение соглашения по аренде недвижимости и транспортных средств допускается проводить путем электронного аукциона.

Вот инструкция для аукционной процедуры, как провести аукцион на аренду помещения в казенном учреждении по 44-ФЗ (ст. 68 44-ФЗ):

1 Включаем заказ в план-график.

2 Готовим аукционную документацию.

3 Публикуем документацию, извещение и проект контракта в Единой информационной системе.

4 Проводим торги.

5 Заключаем арендное соглашение с победителем аукциона и формируем реестровые сведения о заключенном контракте в течение 5 рабочих дней (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

 

В электронном аукционе побеждает тот участник, который полностью соответствует требованиям заказчика и предлагает наименьшую цену услуги.

Проводим электронный запрос котировок

Для проведения запроса котировок в электронной форме надлежит соблюдать два правила одновременно:

  • НМЦК не превышает 3 000 000 рублей;
  • годовой объем заказов в форме электронного запроса котировок в совокупности составляет не больше 10% от СГОЗ (ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).

В остальном ограничений нет. Если в плане-графике заказчика запланирован арендный договор, 44-ФЗ допускает приобретение этой услуги путем электронного запроса котировок. Последовательность действий специалиста по закупкам та же: включаем заказ в план-график, готовим извещение и проект контракта и публикуем их в ЕИС, проводим процедуру и заключаем контракт с победившим участником. Победителем признается тот, кто предложит минимальную цену контракта при полном соответствии всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ). Сведения о заключенном контракте направляем в реестр в течение 5 рабочих дней.

Проводим конкурс в электронной форме

С электронным конкурсом все немного сложнее. Во-первых, эта процедура применяется, только если товар, работа или услуга не входят в аукционный перечень. Во-вторых, конкурс длится очень долго, и основой для выбора победителя являются строгие критерии оценки, определяемые заказчиком.

Если закупается аренда в рамках 44-ФЗ, конкурс не особо уместен — конкурсные процедуры доступны только для движимого имущества. Арендовать недвижимое имущество по нормам Федеральной контрактной системы получится только через электронный аукцион, запрос котировок или соглашение с единственным поставщиком. 

Если заказчику требуется арендовать движимое имущество, а оценивать приходится не только ценовые предложения, но и другие характеристики, конкурсная процедура является оптимальным способом закупки. Схема проведения аналогична: заказ вносится в план-график, готовится документация, объявляются торги, в результате которых и определяется победитель. Разница состоит лишь в том, что побеждает тот участник, который максимально соответствует критериям оценки, установленным заказчиком. Заказчик заключает договор с победителем и публикует сведения о соглашении в реестре контрактов. На это специалисту отводится 5 рабочих дней.

 

Разъяснения по теме
Письмо Министерства экономического развития РФ от 2 мая 2017 г. № Д28и-1963 “О порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2017 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» 18 сентября 2017

Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2013 г. «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Федеральный закон № 44-ФЗ) и сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании пункта 32 части 1 статьи 93 Федерального закона № 44-ФЗ заказчик вправе заключить с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд.

Таким образом, в силу закона в государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) может быть включено условие о передаче прав владения и пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) непосредственно расположено, и который необходим для использования указанной недвижимости. Однако следует отметить, что в указанный контракт не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением), за исключением земельного участка, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования.

Также необходимо учитывать, что согласно абзацу 2 части 2 статьи 652 ГК РФ если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В целях разъяснения порядка осуществления заказчиком закупок с использованием конкурентных способов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) сообщаем следующее.

Согласно правилам описания объекта закупки, установленным в статье 33 Федерального закона № 44-ФЗ, в описание объекта закупки не должны включаться требования к товарам, информации, работам, услугам, влекущие за собой ограничение количества участников закупки.

Начальная (максимальная) цена контракта, цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) (далее - НМЦК) определяется и обосновывается заказчиком посредством применения одного или нескольких методов, предусмотренных в статье 22 Федерального закона № 44-ФЗ.

При этом в силу части 6 указанной# метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти в случае, если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти, действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, не наделен компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

 

Директор Департамента

развития контрактной системы            М.В. Чемерисов

 

Обзор документа

В соответствии с Законом N 44-ФЗ в контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением).

Однако это не касается участка, который занят зданием и необходим для его использования. Условие о пользовании таким участком может быть включено в контракт. При этом право пользования участком переходит к арендатору, даже если договором это не определено.

Также сообщается, что метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК.

Комментарии закрыты