Контент

Подготовка аукционной документации
Форма 2. Разработка для Заказчика. Заполнение для участника. Тендерное сопровождение по всей России.

+7 (495) 798-43-96

+7 (903) 755-40-30

+7 (903) 798-43-96

7554030@mail.ru

7554030@mail.ru

ПРОДАЖА КВАРТИР ГОСУДАРСТВУ

Пошаговый план сделки при поставке жилья государству

Продажа чужой жилплощади ( Продажа квартир Государству )

Алгоритм очень простой:

Найти закупку жилой недвижимости.

Ищем собственника подходящей квартиры.

Оформляем агентский договор и доверенность.

Грамотно оформляем доверенность (Подробности внизу страницы)

Участвуем в закупках под своей подписью, но от имени собственника.

После победы оформляем дополнительное соглашение, где включаем собственника как участника правоотношений.

Получаем комиссию за проведенную сделку.

 

Плюсы и минусы для поставщика при продаже квартир Государству

Бюджетные учреждения довольно часто закупают жилые помещения. Связано это, как правило, с предоставлением жилья для детей-сирот, расселением аварийных и ветхих домов, а также закупки жилых домов для людей, которые стали жертвами пожаров.

Данный вид торгов имеет массу несомненных преимуществ:

Отсутствие сезонности.

Понятное ценообразование.

Простой порядок действий.

Несмотря на большое количество достоинств данного направления в тендерах, нужно учитывать и некоторые негативные особенности:

НМЦК рассчитывается исходя из тарифов за квадратный метр.

Это значение может разниться, по сравнению с фактической стоимостью.

Необходима государственная регистрация перехода права собственности.

 

Подробно о продаже квартир Государству

Все взаимодействия участников сделки по госзакупкам, в том числе и по закупке жилья, прописаны в федеральном законе 44-ФЗ. Но закон сух, в нем еще надо разобраться, и вот чего Вы точно там не найдете, так это алгоритма действий для собственника или поставщика недвижимости.

Успех любого дела зависит от того, насколько четко прописан план действий, тем более, если Вы работаете с государством, важно четко понимать, что и в какой последовательности надо делать.

  1. Найти предложения от государства на закупку жилья на портале goszakupki.gov.ru.  Портал доступен всем, чтобы просмотреть информацию о том, какая недвижимость необходима государству на данный момент или какие закупки проводились ранее не нужно регистрироваться, вся информация находится в открытом доступе.
  2. В разделе Требования к закупке Вам нужно скачать и изучить техническое задание по закупке. В описании Вы найдете площадь требуемого жилья и характеристики, по которым будет приниматься квартира (какие должны быть полы, потолки, окна и т.д.) 
  3. Обычно требуется квартира с минимальным косметическим ремонтом, чаще всего однокомнатная, но, конечно, все зависит от того для кого государство приобретает квартиру: для ребенка-сироты или для многодетной семьи.

  4. После того, как вы определили, какая требуется квартира, Вы можете найти подходящие варианты под закупку. Самое простое это найти объекты на сайтах по продаже недвижимости или таких как Авито.
  5. Позвонить по найденным контактам, выяснить подходят ли данные варианты для закупки. И если Да, то предложить собственнику реализовать его квартиру государству. На этом этапе очень важно грамотно разъяснить собственнику преимущества работы с государством.
  6. Если собственник согласен сотрудничать, то Вы договариваетесь на осмотр квартиры, если Вы живете в другом городе просите собственника жилья прислать фотографии квартиры в определенных ракурсах. Напоминаю, что в закупках можно работать дистанционно, не нужно никуда выезжать, все можно решить по телефону или интернету.
  7. Заключить договор с собственником жилья на предоставление его интересов, в котором должны быть прописаны условия вашего сотрудничества и ваше вознаграждение по результатам сделки.

  8. Пройти аккредитацию на электронной площадке, где заказчик будет проводить аукцион. Если Вы будете делать это заранее, для Вас этот будет бесплатно. Ускоренная аккредитация стоит порядка 10 000 рублей.
  9. Собрать необходимые документы от собственника, все документы должны быть в электронном виде (отсканированы или сфотографированы), чтобы их можно было загрузить на аукционную площадку.
  10. Внести обеспечительный взнос для участия в аукционе, сумма взноса всегда указана в описании к заявке и документации к закупке. Обеспечительный взнос вернется после завершения аукциона.
  11. Заполнить и подать заявку на участие в аукционе. Каждая заявка состоит из двух частей. При изучении первой части заявки комиссия должна установить, может ли поставщик принимать участие в аукционе, то есть соответствует ли поданная документация требованиям закупки. В случае положительного решения Вы допускаетесь к участию в аукционе, в противном случае заявка отклоняется. В последнем случае обеспечительный взнос возвращается.

  12. В назначенный день и время принять участие в аукционе, то есть выйти на электронную площадку (сайт) и сделать свою ставку. Если Вы единственный участник аукциона, то Вы признаетесь победителем по умолчанию, если на аукционе несколько участников, то победителем будет тот, кто предложит наименьшую цену.
  13. Внести обеспечительный взнос по контракту, его сумма тоже прописана в документации к аукциону.
  14. Согласовать прохождение собственником комиссии, то есть Вам нужно позвонить в администрацию, узнать когда будет приниматься комиссией и предупредить собственника жилья. Ваше присутствие при приемке не обязательно.
  15. Подписать муниципальный контракт и направить его бумажный вариант собственнику.

  16. Согласовать время, когда собственнику необходимо прийти в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре.
  17. Проконтролировать перечисление денег из бюджета.
  18. Получить вознаграждение по сделке от собственника.

Конечно, в каждой сделке свои детали, например, некоторые заказчики сначала заключают контракт, а только потом выезжают к собственнику, чтобы принять квартиру, но это уже нюансы, - а в целом, если Вы хоть раз пройдете сделку от начала до конца, Вы поймете, что ничего сложного в этой деятельности нет.

Основное - это внимательное отношение к заполнению документов, контроль и координация процесса, Вы должны помнить, что в каждом аукционе есть ключевые даты и сроки, которые важно соблюдать при работе с государством. И тогда Ваша сделка обязательно состоится с положительным результатом.

 

Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству

Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству и работать через поставщиков недвижимости жилья?

Конечно, большинство собственников может быть и рады бы продать квартиру быстро и за наличный расчет, но рынок недвижимости давно стоит, многие месяцами выставляют свое жилье на сайтах, пытаются продать через риелтора, а госзакупки - это реальная возможность продать квартиру государству.

Частные покупатели часто торгуются, выискивают причины, чтобы сбить цену, а государство заранее все прописывает в техническом задании. К тому же, когда поставщик недвижимости обращается к собственнику жилья с предложением, свое вознаграждение он закладывает сверх цены собственника.

Государство не будет просить рассрочки, гарантируется чистота сделки и оплата в прописанные законом сроки.

Если собственник работает напрямую с поставщиком жилья, то ему не нужно платить комиссию риелтору, он получит ту сумму, за которую выставил свою квартиру.

Риелторы, если они грамотные и в курсе госзакупок, тоже заинтересованы, чтобы быстрее реализовать квартиру своего клиента и получить комиссию за сделку.

Почему собственник самостоятельно не продает квартиру государству через аукцион:

Нет необходимых знаний: собственник должен самостоятельно разобраться, как аккредитоваться на гос.площадках, как правильно внести обеспечение, как заполнить и подать заявку и т.д.

Нет свободных средств на обеспечение контракта, собственник не всегда может (и хочет!) внести деньги в качестве обеспечительного задатка по аукциону, а иногда просто боится, потому что не знает всей процедуры и того, что деньги потом возвращаются.

Большой риск ошибки: так как человек не имеет опыта работы с аукционами и будет делать все впервые, то велик риск ошибок на каком-нибудь из этапов сделки, поэтому сделка может сорваться и собственник потеряет время и, возможно, даже деньги.

Такая же причина, того почему многие риелторы не идут в госзакупки: привыкли работать по старинке, не знают схем продажи квартир государству, бояться нового, не хотят вкладывать свои денежные средства.

И получается, государство хочет купить недвижимость, собственники не умеют продавать через электронные аукционы, а риелторы не хотят напрягаться.

 

Доверенность для участия в госзакупках ( Продажа квартир Государству )

 Поставщик может принять участие в закупке, а также совершить иные действия, не только лично, но и через поверенных (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ).

Для этого понадобится подготовить доверенность на участие в закупках.

При проведении открытого конкурса ее необходимо предоставить в составе заявки (пп. «в» п. 1 ч. 2 ст. 51). В этом случае заказчик обязан обеспечить представителям поставщика доступ на вскрытие конвертов. Такое правило касается и запроса котировок (ч. 2 ст. 78 № 44-ФЗ).

Поверенный также имеет право подписать и получить экземпляр контракта от заказчика.

Дополнительно закон требует включать в заявку доверенность на закупку товара (от ИП, например) при проведении закрытого аукциона (пп. «в» п. 1 ч. 2 ст. 88).

Так доверенные лица смогут присутствовать и принимать участие в самих торгах. Уместно использование документа и при получении аккредитации на ЭТП. В этом случае его нужно передать в составе пакета, который предоставляется оператору площадки (пп. 4, 5 ч. 2 ст. 61 44-ФЗ).

При этом важно следить за его актуальностью. Ч. 10ст. 105 и ч. 2 ст. 106 разрешают поставщикам не только принимать участие в закупках, но и подавать жалобы и присутствовать при их рассмотрении через поверенных с приложением рассматриваемой бумаги.

Все вышеуказанные нормы относятся и к тем ситуациям, когда полномочия поверенных прописаны в госконтракте, либо в решении собрания (ч. 4 ст. 185 ГК РФ).

В этом случае также указывают и право представителей поставлять и принимать приобретенные товары, работы или услуги.

Требования к содержанию: Суть понятия заключается в том, что доверитель передает представителю конкретные полномочия.

Последний, в свою очередь, предъявляет их заинтересованной стороне. В законодательстве не установлено строгой формы к такому документу.

Главное, следить за тем, чтобы он содержал все необходимые сведения:

Дату выдачи.

Срок действия.

Сведения о доверителе.

Сведения о доверенном лице.

Перечень полномочий.

Информация о возможности илм запрете передоверия.

Нотариальное удостоверение (ст. 187, 188.1 ГК РФ).

Безотзывной статус (при необходимости, ст. 181).

Подписи сторон.

Печать (при наличии).

Если сведения из п. 2 не указаны, то бумага будет действительна в течение одного года (ч. 1 ст. 186 ГК РФ).

Участники процесса имеют право отказаться или отменить любую доверенность, кроме безотзывной. При этом они должны уведомить всех лиц, которых коснется данное изменение. В противном случае полномочия останутся в силе (ч. 2 ст. 189 ГК РФ). 

 

Приложение к статье

Доверенность

 от ФИО, согласно которой ФИО уполномочила ИП ФИО «совершать от своего имени, но за счет доверителя, по его поручению все необходимые действия на электронной торговой площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ», подписать за меня электронной цифровой подписью все необходимые документы, совершать все действия, связанные с моим участием на электронном аукционе «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения без попечения родителей», без права получения ИП ФИО денежных средств».

Указанной доверенностью ИП ФИО уполномочен в том числе подавать и подписывать электронной цифровой подписью все необходимые для подачи заявки на участие в заявленном электронном аукционе оператору электронной площадки ЗАО «Сбербанк-АСТ» в форме электронных документов, совершать иные действия, связанные с подачей и отзывом заявки в электронном аукционе; подписывать Государственный контракт, в том числе и средствами ключа электронной цифровой подписи, заключаемый по результатам проведения электронного аукциона, с указанием в нем реквизитов расчетного счета ФИО.

 

Позиция ФАС России по вопросу закупок на приобретение недвижимости (участие в закупке представителем собственника недвижимости)

На сайте Новгородского УФАС России (https://novgorod.fas.gov.ru/news/14870) размещена позиция ФАС России по вопросу осуществления закупок на приобретение объекта недвижимости (возможность подачи заявки на участие в электронной процедуре представителем (агентом, риэлтором) собственника недвижимого имущества), изложенную в прилагаемом Письме ФАС России от 07.08.2019 № АК/68293/19.

ФАС России в своем разъяснении, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса РФ, Закона о контрактной системе в сфере закупок, указывает, что физическое лицо (собственник квартиры ил жилого помещения) вправе принимать участие в закупках лично либо через своего представителя (при наличии соответствующей доверенности) после аккредитации такого лица на электронной площадке в порядке, установленном Законом о контрактной системе, в том числе подписывать контракт при наличии соответствующей доверенности.

______________________________

Медленно, но верно это разъяснение приводит нас к когда-то популярной и ныне «рабочей» (возможно) схеме заработка по продаже квартир государству, которую нам предлагают популярные бизнес-тренеры.

Я даже сам задумывался над продажей квартир государству, но все желание отбила необходимость искать квартиры на площадках типа «Авито», заводить дружбу с риелторами, а также общения с собственниками квартир (уговорить собственника работать со мной, ну, что я не мошенник и не хочу отжать его хату). В общем, данный вид деятельности полностью противоречил моему идеалу бизнеса – лежать на диване в доме рядом с морем, смотреть в планшете сериальчики и получать дивиденды. А тут пахать надо, потому и забил.

Но какую-то подготовку для данной деятельности все же я осуществил, начал изучать практику и в процессе ко мне пришло понимание того, что уговорить продавца квартиры начать бизнес с государством и довериться мне, посреднику – не так уж и сложно, но сложнее всего было:

- найти квартиру, соответствующую всем нормам (законодательным, санитарным);

- найти понимание с Заказчиком, чтобы он понял «схему» продажи;

- сдать квартиру по акту Заказчику, пройти приемку (экспертизу) квартиры;

- получить от Заказчика деньги за квартиру.

- выслушивать от собственника претензии и упреки, о том, что денег все нет и не стоило связываться со мной.

В общем, геморрой.

Ближе к практике.

20.03.2018 г. Заказчик на сайте ЕИС разместил закупку «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Победителем и единственным участником (прямо, как и говорят бизнес-тренеры, что конкурентов-то нет) оказался Индивидуальный предприниматель ФИО (ИП ФИО).

Соответственно, его заявка и была признана соответствующей требованиям ФЗ-44, и 12.04.2018г. контракт был заключен по начальной максимальной цене (как удачно).

На этом хорошие вести (для ИП ФИО) заканчиваются.

29.05.2018 Заказчик разместил на сайте ЕИС Решение об одностороннем отказе от исполнения контракта. Заказчик мотивировал свое решение тем, что в ходе осмотра жилого помещения, само помещение и общее имущество жилого дома не соответствуют требованиям Заказчика, таким, как:

- отсутствует электрическая плита;

- необходим ремонт или замена окна (через раму проходят потоки воздуха);

- наличие излишек монтажной пены по плинтусу в комнате по периметру;

- между элементами дощатого пола (досками) цели более 5 мм (расхождение досок);

- мойка в кухне установлена не в плотную к продольной стене;

- обои в коридоре имеют неоднородную структуру (не проклеены, частично вздуты);

- на стенах многочисленные трещины;

- наблюдается сильное повреждение внутренней отделки лестничной клетки подъезда (окрасочный, штукатурный слой);

- повреждены или отсутствуют осветительные приборы в подъезде № 1 (лампочки, плафоны);

- подвал дома затоплен водой;

- другие важные косяки.

В итоге Заказчик товар (квартиру) не принял. От контракта он отказался и направил сведения об ИП ФИО в РНП.

Тут мы медленно переходим к арбитражной практике. Сразу сообщу, что в РНП Индивидуальный предприниматель не попал (точнее попал, но вышел).

Так вот, сведения об ИП ФИО были включены в РНП, не согласившись с чем, ИП ФИО пошел в суд.

Далее копипаста.

Индивидуальный предприниматель (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Курганской области (далее - заинтересованное лицо, Курганское УФАС России, Управление) о признании незаконным решения о включении информации в реестр недобросовестных поставщиков.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 15.11.2018 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 N 18АП-19767/2018 по делу N А34-9873/2018 решение Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Курганской области - без удовлетворения.

Для того чтобы понять, как ИП ФИО выкрутился, нужно знать, что в соответствии с частью 2 статьи 104 Закона N 44-ФЗ в реестр недобросовестных поставщиков включается информация об участниках закупок, уклонившихся от заключения контрактов, а также о поставщиках (подрядчиках, исполнителях), с которыми контракты расторгнуты по решению суда или в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта в связи с существенным нарушением ими условий контрактов.

А как таковым участником Закупки ИП ФИО не был.

Согласно документам, поданным в составе заявки на участие в аукционе, ИП ФИО является представителем собственника жилого помещения ФИО, который действует на основании нотариальной доверенности.

В составе второй части заявки на участие в аукционе в электронной форме ИП ФИО был приложен документ, подтверждающий регистрацию права собственности продавца на жилое помещение (квартиру), а именно: выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющую государственную регистрацию права на жилое помещение (квартиру) ФИО, также была приложена копия доверенности от ФИО, согласно которой ФИО уполномочила ИП ФИО «совершать от своего имени, но за счет доверителя, по его поручению все необходимые действия на электронной торговой площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ», подписать за меня электронной цифровой подписью все необходимые документы, совершать все действия, связанные с моим участием на электронном аукционе «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения без попечения родителей», без права получения ИП ФИО денежных средств».

Указанной доверенностью ИП ФИО уполномочен в том числе подавать и подписывать электронной цифровой подписью все необходимые для подачи заявки на участие в заявленном электронном аукционе оператору электронной площадки ЗАО «Сбербанк-АСТ» в форме электронных документов, совершать иные действия, связанные с подачей и отзывом заявки в электронном аукционе; подписывать Государственный контракт, в том числе и средствами ключа электронной цифровой подписи, заключаемый по результатам проведения электронного аукциона, с указанием в нем реквизитов расчетного счета ФИО.

Таким образом, продавцом жилого помещения может выступать только его собственник и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. В агентском договоре, заключенном между ИП ФИО и ФИО, в п.1.1 договора предусмотрено, что агент обязуется за вознаграждение от своего имени, но за счет Клиента, совершать по его поручению действия, связанные с реализацией объекта недвижимости, указанного в п.1.2 настоящего договора путем проведения государственной закупки через электронный аукцион «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», без права получения ИП ФИО денежных средств.

В силу части 3 статьи 27 Закона о контрактной системе участники закупки имеют право выступать в отношениях, связанных с осуществлением закупки, как непосредственно, так и через своих представителей.

Полномочия представителей участников закупки подтверждаются доверенностью, выданной и оформленной в соответствии с гражданским законодательством. Таким образом, доверенное лицо может выступать от имени поставщика (подрядчика, исполнителя) на основании доверенности.

То есть представитель собственника объекта недвижимого имущества по доверенности, получивший аккредитацию на электронной площадке, имеет право участвовать от имени собственника в электронном аукционе и использовать свою электронную цифровую подпись при подписании контракта.

Как следует из доверенности и агентского договора, ИП ФИО получил право действовать в интересах собственника квартиры в рамках указанной закупки, в том числе организовать осмотр приемочной комиссией, реализуемого объекта недвижимости.

Вместе с тем ФИО полномочия совершать действия, связанные с устранением недостатков жилого помещения, ИП ФИО не передавала.

Таким образом, делаем вывод, что ИП ФИО был представителем ФИО во время участия в аукционе и заключения контракта. ИП ФИО не мог устранить нарушения, которые послужили основанием для одностороннего отказа от исполнения контракта, поскольку не имел никаких прав в отношении переданного жилого помещения. При этом ИП ФИО является представителем собственника по доверенности, а не стороной по государственному контракту.

Оспариваемое решение Курганского УФАС России о включении информации о предпринимателя в реестр недобросовестных поставщиков является незаконным, противоречащим статье 104 Закона о контрактной системе и Правил № 1062.

______________________________

В вышеизложенном случае посредник (ИП ФИО) ни за что не отвечает, квартира не его, потому и устранить нарушения он не мог, участником закупки не был, потому и в итоге в РНП не попал.

Но инициатором всего этого геморроя был ИП ФИО, именно он нашел продавца квартиры и предложил сделку, не объяснив возможных последствий для собственника. Именно ИП в гонке за легкими деньгами, не изучив закупку, жилое помещение и требования законодательства подал заявку, и в итоге подставил собственника квартиры. А ИП ФИО в целом ни за что не ответил.

 

 

 

Комментарии закрыты